疫情时期的建设热潮叠加需求疲软，导致专业仓储市场可租面积攀升

　　简要摘要

　　在某冷库运营商完成当年规模最大的 IPO 两年之后，美国冷藏仓储市场陷入深度低迷。

　　“这个行业未来几年日子会很难熬。” 冷链物流公司 FreezPak Logistics 联合创始人兼首席执行官戴夫・萨乌德表示。

　　萨乌德的公司总部位于新泽西州，在美国各地运营冷库，为食品生产商、分销商和零售商处理蔬菜、肉类、海鲜等各类产品。他称，行业多年来一直受需求疲软、新增建设过量的困扰。电价上涨与消费者偏好变化，进一步加剧了运营商的经营困境。

　　萨乌德表示，FreezPak 之所以能挺过这场动荡，得益于其在专业物流领域 25 年的经验。但他预计，许多在疫情引发的需求热潮中涌入冷库建设领域的开发商，将很难维持运营。

　　“很多新入行的运营商会陆续出局。” 萨乌德说。

　　新冠疫情期间，冷库行业经历了一轮疯狂的建设与租赁热潮，如今正面临供需严重失衡的局面。

　　当时这类专业仓储需求极为旺盛，全球规模最大的冷库运营商 Lineage 在 2024 年完成了美国当年规模最大的 IPO。但受需求疲软影响，该公司股价此后暴跌 55%，截至周三报 34.89 美元。

　　据房地产服务公司纽马克（Newmark）数据，美国温控仓库空置率在第四季度达到 6.9%，创下 20 年新高，是五年前同期空置率的两倍多。

　　“我们目前面临的供需缺口仍处于数十年来高位。” 纽马克北美工业研究主管莉萨・德奈特表示。

　　疫情期间，食品生产商、分销商和零售商纷纷抢租仓储空间，以便将货品就近存放，服务居家网购生鲜、订购预制餐、购买更多冷冻食品的消费者。

　　需求激增吸引了大批新开发商进入冷库行业，而彼时商业写字楼等其他地产板块正艰难招商。

　　近期，食品制造商和零售商已逐步消化疫情期间积累的过量库存。同时，他们还需应对经济不确定性、高利率以及贸易政策的快速转变，对新增仓储空间的需求受到抑制。而另一边，开发商仍在陆续完成新建项目，进一步推高了整体可租面积。

　　纽马克数据显示，2025 年冷库净吸纳量（衡量新增入驻面积减去新增空置面积）降至 350 万平方英尺，远低于 2021 年疫情期间 480 万平方英尺的高点。

　　行业专家表示，预计今年新增建设放缓将有助于缩小供需缺口。纽马克预测，今年新增可投入使用的仓储面积约为 400 万平方英尺，较 2025 年的 1040 万平方英尺大幅下降。

　　行业组织全球冷链联盟总裁兼首席执行官萨拉・斯蒂克勒表示：“我们对前景持乐观态度，无预定租户的盲目建设已经放缓，今年行业有望逐步企稳，并重新恢复增长。”

　　空置率攀升已拖累行业内规模最大的两家运营商 ——Lineage 与 Americold Logistics 的盈利表现。

　　截至 2025 年 12 月 31 日的季度，Lineage 营收同比下降 0.2%，至 13.4 亿美元。Americold 第四季度营收同比下降 1.2%，至 6.58 亿美元。

　　两家公司均表示，如果部分新晋冷库运营商退出市场，自身有望从中受益。

　　Americold 首席执行官罗布・钱伯斯称，公司已有部分此前转投新冷库的客户回流。“我想很多人应该已经领教到，想要在这个行业立足成功需要付出什么。” 钱伯斯在 2 月 19 日的投资者电话会议上表示。